⚡Молния⚡ ЦБ РФ наносит удар по застройщикам⚡
Все наверное думали, что Набиулина шуткует, говоря банкам и застройщикам, что мутные схемы "субсидированных ипотек" на новостройки Центробанк терпеть не будет.
И, вот, 22 февраля 2023 года, застройщики и банки получили от ЦБ РФ "подарок" на 23 февраля в виде официального объявления о введении с 1 мая 2023 года запретительных коэффициентов на формирование резервов по займам с низкими ставками.
Размер дополнительного резерва будет зависеть от отклонения полной стоимости кредита (ПСК) от величины соответствующего индикатора, т.е. от того, насколько занижена ставка относительно рыночного уровня.
Величина предельного отклонения индикатора едина для всех категорий
ипотечных кредитов (в том числе с господдержкой) и предусматривает два пороговых значения:
• если ПСК ниже величины индикатора более чем на 1/2 рыночной процентной ставки (РПС), то резерв будет начисляться в размере 50%;
• если ПСК ниже величины индикатора более чем на 1/5 РПС, но не более 1/2 РПС, то в размере 30%.
Напомню, что рыночная процентная ставка на новостройки по господдержке сейчас 8,4. Следовательно, если банкам с застройщиками вдруг захочется выдавать кредиты под 3,2%, то банку придется зарезервировать 50%, от суммы выданного кредита, если же вздумается выдать кредит под 6,2%, то размер резерва должен быть 30% от суммы выданного кредита.
Не думаю, что банкам захочется "замораживать" такие огромные суммы ликвидности. Тем более, что данное решение распространяется на уже выданные "субсидированные кредиты" с 1 января 2023 года. Т.е. ЦБ дал понять, что реально не шутит. Получается, что банки уже "попали", продолжая играть в "субсидирование новостроек" и выдавая кредиты под нерыночные ставки после 1 января 2023 по сегодняшний день.
Похоже, что банки резко начали трезветь. Так Альфа и Домрф уже объявили о прекращении программ "ипотека 3%". Думаю с 27 февраля мы увидим и другие банки в этом списке.
❗НО❗
И это ещё не всё!
ЦБ РФ сразу предупредил о дальнейших шагах. Вот они:
1. Помимо уже объявленных мер по повышению надбавок к коэффициентам риска по ипотечным
кредитам на ДДУ, ЦБ также планирует применять надбавки по таким кредитам в течение года после ввода дома в эксплуатацию, что приравняет ипотеку на жилье, реализуемое на пер-
вичном рынке после ввода дома в эксплуатацию, к ипотеке на ДДУ. Соответствующая мера вынесена на ОРВ.
2. ЦБ планирует направить в банки дополнительные рекомендации по работе с ипотечными кредитами, выданными по программам «льготной ипотеки от застройщика».
3. ЦБ планирует рассмотреть вопрос введения стандартизированной схемы ипотечного кредитования, которой не будут присущи риски, свойственные «нестандартным» практикам.
4. ЦБ готов инициировать изменение законодательства для того, чтобы исключить недобросовестные практики, приводящие к необоснованному завышению стоимости жилья, если
программы «льготной ипотеки от застройщика» продолжат распространяться на рынке.
Отрадно, что всё, что я говорил об опасности "субсидированных ипотек" озвучено наконец-то и ЦБ РФ, который указал буквально следующее:
"Основные риски принимает на себя заемщик, поскольку приобретает квартиру по завышенной стоимости, а банки, в свою очередь, могут недооценивать процентные и кредитные
риски. Бенефициаром при этом является застройщик, однако лишь в краткосрочной перспективе."
❓ВОПРОС❓
Приведут ли все вышеуказанные меры ЦБ к выравниванию первички и вторички? Снизится ли цена на новостройки или до их уровня подтянется вторичка?
Ждём, чем на ужесточения ЦБ ответят застройщики.
Новости от Дмитрия Щегельского
